Как купить недвижимость в Испании с рассрочкой платежа на несколько месяцев

Кратко напомним, что такое покупка недвижимости в Испании с рассрочкой платежа. Рассрочка - один из способов оплаты услуг или каких-либо товаров, в том числе и недвижимости, при котором платеж производится не в полной сумме от стоимости товара, а по нескольким частям, в данном случае - ежемесячно или поквартально. Рассрочка платежа наиболее распространена при продаже розничных товаров, в особенности, в кредит. При рассрочке платежа между сторонами (продавцом и покупателем) возникают кредитные обязательства. Под понятием покупки недвижимости в рассрочку понимается договор, заключаемый в том случае, когда покупатель не может уплатить по каким-либо причинам полную цену дома или квартиры полностью, но может сделать это по отдельным частям. В случае подписания договора, покупатель производит платежи, определенные договором рассрочки. После того, как выплачена полностью вся сумма, покупатель приобретает полные права на купленную недвижимость и может использовать ее по своему усмотрению.

Опишем подробнее данную схему.

После просмотра предлагаемых на побережьях Испании - Коста Брава, Коста Маресме и в городе Барселона - нашим агентством объектов недвижимости с рассрочкой платежа, покупатель выбирает по своим критериям поиска понравившуюся ему квартиру или дом в Испании, и останавливает свой выбор на данном объекте недвижимости. Далее, оговариваются условия покупки данной недвижимости между продавцом и покупателем со всеми трениями, соответственно застрахованными подпунктами. Производится резервация продаваемого объекта в сумме, приблизительно, 10% от стоимости недвижимости и назначается день на подпись официальной, зарегистрированной в будущем, купчей. После подписания купчей, покупатель имеет право на пользование данной недвижимостью, оплачивая, соответственно, сразу все налоги в течении месяца, а также с момента подписи переоформляет на себя все счета - по налогообложению, обслуживанию комплекса, электроэнергетической компании и водопровода.

В день резервации недвижимости подписывается предварительный договор и оплачивается сумма, как первоначальный задаток на резервацию дома или квартиры в Испании, в размере 3000-5000 евро. Далее, открывается счет в банке, сдаются документы на получение номера N.I.E., и в течении следующих 15-20 дней покупатель переводит 10% от полной стоимости недвижимости на счет продавца или агентства недвижимости (в зависимости с кем подписан контракт) - как увеличение задатка за недвижимость (данные денежные средства в будущем вычисляются от полной стоимости недвжимости). После подписания купчей, и оплатив некоторую часть денежных средств продавцу, покупатель также вступает в права владельца, становясь уже владельцем квартиры (дома) в Испании.

Последующие, оформленные через банковские переводы, выплачиваемые покупателем продавцу платежи производятся помесячно или поквартально, - т.е. по предварительной договоренности, что прописано в купчей. Купчая регистрируется в Реестре Собственности. После выплаты последнего платежа (квоты), покупатель автоматически становится единственным владельцем недвижимости.

Например, схема в цифрах:

Полная стоимость квартиры составляет 150000 евро.

В день подписания предварительного контракта на резервацию, выплачивается 3000 евро в качестве первоначального задатка.
150000 евро - 3000 евро = остаток 147000 евро.

Далее, в течении 15-20 дней покупатель переводит со своего счета на счет продавца или агентства денежные средства, ранее прописанные в предварительном контракте на увеличение основного задатка за резервацию квартиры или дома - до 10% от полной стоимости недвижимости. Т.е. получается:

15000 евро (10% от 150000 евро) - 3000 евро (первоначальный задаток) = покупатель должен перевести 12000 евро (основной задаток).

Далее, в день предварительно подготовленной подписи купчей у нотариуса, покупатель выплачивает, например, 50000 евро (по предворительной договоренности с продавцом) и квартира (дом) переходит в его распоряжение и пользование.

Далее, денежный остаток, который должен выплатить покупатель, составляет 85000 евро и распределяется помесячно или поквартально, согласно описанию  в договоре купли продажи.

Например, рассрочка производиться в течении одного года.

Денежный остаток 85000 евро делится на 12 месяцев - получается 7083 евро - этот размер квоты покупателю потребуется выплачивать ежемесячно или поквартально.

Чаще всего рассрочка платежа за недвижимость предоставляется на один год. Но, в нашей практике были случаи, что рассрочка растягивалась и до трех лет. В данной схеме многое зависит, конечно же, от продавца, т.к. он получает денежные средства за свою недвижимость частично, что для него не всегда так привлекательно. Т.е. получив полную сумму, он может ее использовать по своему усмотрению, а так продавец своего дома собирает ее некоторыми частями.

Какие плюсы получает новый владелец квартиры (дома) с этой формой приобретения недвижимости?

Будущий владелец приобретаемой квартиры (дома) в Испании экономит время и денежные средства на сбор документов и последующий их перевод у официального переводчика. Также, не требуется оплачивать комиссионый процент банку за открытие ипотечного кредита, рассмотрение документов и оценку данной недвижимости. Далее, владелец экономит на комиссионном проценте от банка, под который выдается кредит.

Какие риски могут быть при приобретении недвижимости в Испании с рассрочкой платежа?

Чаще всего этот вопрос задается со стороны покупателя - возможно ли, что продавец, получив определенную сумму, выплаченную за несколько месяцев, может передумать и попробовать вернуть свою недвижимость в Испании обратно? Юридически составленная купчая, зарегистрированная в Реестре Собственности, - это весомый документ, в котором указано, что продавец не имеет никакого права на возврат недвижимого имущества. Если в действиях покупателя нет нарушений, таких, например, как  невылата ежемесячных или поквартальных квот, указанных в контракте-купчей, - закон полностью на стороне покупателя. Так что у продавца нет никаких шансов, чтобы вернуть свой дом или квартиру обратно.

В случае не оплаты квот в течение 3-4 месяцев, покупатель, конечно же, имеет риск потерять квартиру или дом - без возврата оплаченных за время проживания квот, включая первоначальный взнос денежных средств в момент подписи купчей. Как описано выше, все пункты проплаты прописаны в юридически составленной купчей.

Надо учитывать, что не все продавцы недвижимости желают продавать свой дом в Испании с рассрочкой платежа, и данным способом приобретения недвижимости возможно сделать покупку, если дом или квартира не имеет ипотечного кредита. Соответственно, при приобретении недвижимости в рассрочку, покупатель должен рассчитывать свои финансовые возможности на все время выплаты месячных квот.